自2021年6月我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首批試點(diǎn)項(xiàng)目上市以來，REITs市場(chǎng)發(fā)展迅猛。隨著國(guó)家相關(guān)政策的接連出臺(tái)，公募REITs步入常態(tài)化發(fā)行新階段，資產(chǎn)類型穩(wěn)步拓展，基礎(chǔ)制度加快建立，監(jiān)管框架基本構(gòu)建，市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，逐步走出了一條具有中國(guó)特色的REITs發(fā)展道路。各地也積極響應(yīng)，大力推進(jìn)REITs發(fā)行工作。
一、REITs介紹
　　REITs（Real Estate Investment Trusts，不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）是指在證券交易所公開交易，通過證券化方式將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的上市證券的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。其本質(zhì)就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的IPO上市。
（一）REITs發(fā)行現(xiàn)狀
　　截至4月30日，已有29只公募REITs上市、獲批：其中27只產(chǎn)品已上市，總市值達(dá)906億元，2單產(chǎn)品獲批首發(fā)，資產(chǎn)估值合計(jì)約44億元。另外，還有4單擴(kuò)募項(xiàng)目（資產(chǎn)估值合計(jì)約46億元）獲批，帶動(dòng)投資超過5400億元（詳見附件）。

　　目前29只公募REITs中，產(chǎn)權(quán)類有17只，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類有12只，產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目較多；而產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目中以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，占產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目比重達(dá)52.9%。發(fā)行人中是國(guó)有企業(yè)的有26只，占比89.7%。
（二）江蘇REITs發(fā)行情況
江蘇轄區(qū)有3只已上市REITs,為蘇州產(chǎn)業(yè)園、江蘇交控和國(guó)家電投新能源REITs，資產(chǎn)范圍涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和新能源，合計(jì)募集資金144億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目投資的撬動(dòng)比例為2-10倍。

　　從原始權(quán)益人看，江蘇交控原始權(quán)益人是省屬國(guó)企，國(guó)家電投新能源是央企，地級(jí)市中江蘇省僅蘇州市成功發(fā)行一單REITs。
（三）江蘇儲(chǔ)備項(xiàng)目情況
　　江蘇轄區(qū)目前儲(chǔ)備項(xiàng)目22只，儲(chǔ)備項(xiàng)目資產(chǎn)類型覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路、軌道交通、保障性租賃住房、文旅基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。22只儲(chǔ)備項(xiàng)目中，有13只儲(chǔ)備項(xiàng)目的基礎(chǔ)資產(chǎn)類型為產(chǎn)業(yè)園區(qū)，占比59.1%。
二、發(fā)行REITs的重要意義
（一）對(duì)地方政府的意義
1、樹立城市品牌形象，提升城市知名度
上市公司的數(shù)量和質(zhì)量，決定著一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和高度，也代表著一個(gè)城市由內(nèi)而外的品牌形象。同樣的，公募REITs作為資產(chǎn)的上市，也意味著該城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)秀的基礎(chǔ)設(shè)施管理能力得到了市場(chǎng)和公眾的認(rèn)可，成功發(fā)行REITs將有助于提高揚(yáng)州的城市知名度。
2、打造資本運(yùn)作平臺(tái)，盤活存量資產(chǎn)
公募REITs不僅僅是一個(gè)融資工具，更是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本運(yùn)作平臺(tái)。通過這個(gè)平臺(tái)，可以將同類型的資產(chǎn)經(jīng)過培育孵化后，以擴(kuò)募的方式運(yùn)作上市，盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，助力新老基建開發(fā)，形成資金的良性循環(huán)。
3、降低宏觀杠桿率，減輕地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
地方國(guó)企以基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)發(fā)行REITs，可以在不增加債務(wù)的情況下提前收回投資，用于歸還其他債務(wù)或用于補(bǔ)充其他投資項(xiàng)目的資本金，降低地方政府和國(guó)有企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，從而在整體上降低宏觀杠桿率。
（二）對(duì)企業(yè)的影響及意義
1、縮短投資回收周期，提高資金使用效率
通過REITs的首發(fā)及擴(kuò)募，可以形成有效的投融管退的閉環(huán)，加快資金周轉(zhuǎn)速度，用于投資新的項(xiàng)目，搶占發(fā)展機(jī)遇，提高市場(chǎng)占有率。
2、改善企業(yè)資產(chǎn)狀況，降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率
基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬權(quán)益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時(shí)，還能通過募集資金對(duì)存量債務(wù)進(jìn)行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率。
3、推動(dòng)企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力
通過REITs的方式，保有資產(chǎn)控制權(quán)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)的分離，也就是重資產(chǎn)通過REITs持有，而企業(yè)則以管理人身份參與資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)，充分挖掘物業(yè)資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)價(jià)值，提升資產(chǎn)管理能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力。
三、全市2只儲(chǔ)備REITs項(xiàng)目進(jìn)展情況
（一）瘦西湖景區(qū)REITs
　　根據(jù)958號(hào)文，文旅資產(chǎn)主要為自然景區(qū)，目前市場(chǎng)尚未摸索出一條可行的自然景區(qū)REITs的道路，經(jīng)與券商及相關(guān)方了解，該項(xiàng)目存在的主要問題有：
1、政策風(fēng)險(xiǎn)問題
①門票收入不能作為REITs底層資產(chǎn)。《建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓問題的復(fù)函》規(guī)定“不得將風(fēng)景名勝區(qū)資源和門票專營(yíng)權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓給企業(yè)壟斷經(jīng)營(yíng)。” 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方不能直接將門票收入轉(zhuǎn)讓給REITs。②企業(yè)不得以風(fēng)景名勝區(qū)的門票經(jīng)營(yíng)權(quán)打包上市。《國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、國(guó)土資源部等關(guān)于整頓和規(guī)范游覽參觀點(diǎn)門票價(jià)格的通知》對(duì)此有明確規(guī)定。③資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無法律支撐。景區(qū)資源為公共資源，自然景區(qū)內(nèi)的自然資源、歷史文物、宗教資產(chǎn)為國(guó)家所有或集體所有，存在法律上的轉(zhuǎn)讓限制。通過REITs持有景區(qū)，以租賃方式形成現(xiàn)金流的模式也就無法實(shí)行。
2、融資額和利率倒掛問題
景區(qū)項(xiàng)目估值約16億元，扣除自持34%部分外，融資凈額11億元，而目前景區(qū)門票銀團(tuán)質(zhì)押貸款21億元，融資額無法覆蓋貸款；且銀團(tuán)質(zhì)押貸款利率4.6%，REITs發(fā)行后強(qiáng)制分紅利率不低于5%，利率倒掛。
3、社會(huì)穩(wěn)定和稅收問題
瘦西湖景區(qū)員工達(dá)上千人，成本固定且運(yùn)營(yíng)成本壓力較大，發(fā)行REITs后運(yùn)營(yíng)方為了盈利需裁撤大量人員，影響社會(huì)穩(wěn)定。瘦西湖景區(qū)性質(zhì)為事業(yè)單位，是國(guó)家免稅單位，若變?yōu)楣酒髽I(yè)后存在稅收成本。
4、擴(kuò)募資產(chǎn)不足問題
958號(hào)文要求原始權(quán)益人可擴(kuò)募的同類資產(chǎn)規(guī)模原則上不低于首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍，目前景區(qū)乃至我市可用于擴(kuò)募的門票類資產(chǎn)較少。
（二）廣陵信息產(chǎn)業(yè)園REITs
通過與廣陵區(qū)政府和券商了解，該項(xiàng)目目前存在的問題如下。
1、出租率不達(dá)標(biāo)問題
目前信息產(chǎn)業(yè)基地一期、二期項(xiàng)目出租率為73.8%，另大租戶京東租約2023年4月底到期，將新空出地上辦公1.9萬(wàn)㎡，地下0.4 萬(wàn)㎡，距離目標(biāo)出租率還需約2.9萬(wàn)㎡。
2、資產(chǎn)估值不足問題
目前信息產(chǎn)業(yè)基地租金約為1.2元/㎡/天，租金收入4500萬(wàn)每年，根據(jù)券商測(cè)算，項(xiàng)目出租率需達(dá)到95%，租金提升至1.4元/㎡/天,租金收入達(dá)到8000萬(wàn)/年，才能達(dá)到10億估值的發(fā)行要求，差距較大。
3、擴(kuò)募資產(chǎn)不足問題
根據(jù)958號(hào)文要求，基礎(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)行時(shí)須有不低于2倍于首發(fā)資產(chǎn)估值的擴(kuò)募資產(chǎn)。目前新城集團(tuán)有產(chǎn)業(yè)基地三期可嘗試作為擴(kuò)募資產(chǎn)，但土地性質(zhì)為商業(yè)用地，能否被監(jiān)管認(rèn)定為合格的擴(kuò)募資產(chǎn)存在不確定性，而廣陵除此以外，無符合條件的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)。
4、存量貸款償還問題
目前項(xiàng)目公司存量貸款8.4億元，廣陵產(chǎn)業(yè)園REITs發(fā)行規(guī)模預(yù)計(jì)為10億元，扣除自持的3.4億元（34%的自持比例），6.6億實(shí)際募集資金中僅5億可用于償還存量貸款，尚存在缺口約3.4億元，需在發(fā)行前提前償還。此外，項(xiàng)目還有合計(jì)約4.2億的抵押擔(dān)保需在發(fā)行前解除。
四、對(duì)推進(jìn)我市REITs發(fā)行工作的相關(guān)建議
1、形成共識(shí)，搶抓機(jī)遇。公募REITs不僅僅是一個(gè)融資工具，更是一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的資本運(yùn)作平臺(tái)，一個(gè)優(yōu)質(zhì)的殼資源。通過這個(gè)平臺(tái)可以源源不斷地將同類資產(chǎn)運(yùn)作裝入，獲得現(xiàn)金，加速推動(dòng)新老項(xiàng)目開發(fā)，達(dá)成良性循環(huán)。因此，應(yīng)形成共識(shí)，舉全市之力全力推進(jìn)REITs上市發(fā)行工作。
2、梳理資產(chǎn)，儲(chǔ)備項(xiàng)目。建議請(qǐng)券商在全市范圍內(nèi)針對(duì)除產(chǎn)業(yè)園和景區(qū)以外其他類別公募REITs調(diào)研，篩選具備上市條件的，作為REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目，開展前期項(xiàng)目培育工作。
3、集中資源，重點(diǎn)突破。目前我市2只重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目中，瘦西湖景區(qū)REITs發(fā)行難度較大，因此應(yīng)集中資源重點(diǎn)推進(jìn)廣陵信息產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。
（1）匯集全市招商資源，將潛在市場(chǎng)租戶、有租賃需求的國(guó)企優(yōu)先導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)園，集中火力提升出租率，同時(shí)針對(duì)存量租戶，出具針對(duì)整個(gè)廣陵區(qū)或揚(yáng)州市的普適性招引政策，將租金提升至市場(chǎng)水平，財(cái)政再通過優(yōu)惠政策、達(dá)產(chǎn)獎(jiǎng)勵(lì)等方式進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。
（2）梳理全市產(chǎn)業(yè)園情況，整合其他產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，將不低于約50萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)至新城集團(tuán)名下，或整合揚(yáng)州市內(nèi)的其他產(chǎn)業(yè)園以多原始權(quán)益人形式聯(lián)合發(fā)行REITs,增加擴(kuò)募資產(chǎn)。
（3）建議新城集團(tuán)、財(cái)政部門準(zhǔn)備資金，在國(guó)家發(fā)改委受理本項(xiàng)目后、本項(xiàng)目發(fā)行前，償還存量負(fù)債缺口；同時(shí)更換抵押物，解除產(chǎn)業(yè)基地一期、二期項(xiàng)目抵押。

供稿：張亞 熊芮一 葛亞萍

附件
已發(fā)行上市REITs信息表